Category Archives: inVietnamese – Bài Tiếng Việt

Real Estate blog in Vietnamese to help the Vietnamese community. Nhung bai viet ve nha cua, bat dong san, va dia oc bang tieng Viet Nam.

Short Sale là gì?

Short Sale là 1 chuyên từ bất động sản được sử dụng phổ biết trong những năm 2007 trở đi.  Chính nghĩa của nó là Sale with Shortage, có nghĩa là bán nhà nhưng vẫn không đủ trả nợ cho nhà băng chủ nợ của căn nhà.

 

Người bán nợ nhà băng nhiều hơn giá trị nhà đang bán.  Khi họ bán, họ sẽ phải cần sự chấp thuận của nhà băng của họ về giá bán cũng như điều kiện của hợp đồng của người mua (vì giá bán thấp hơn món nợ người bán đang có với nhà băng chủ nợ của họ).  Sau khi người bán chịu bán cho người mua thì nhà băng đó mới xem xét và quyết định.  Nhà băng chủ nợ của người bán có toàn quyền từ chối hoặc đồng ý với hợp đồng của người mua.   Người mua cũng như người bán không biết chắc được là có hoàn tất mua bán căn nhà hay không

Updated Kitchen

 

cho đến lúc nào nhà băng chủ nợ chính thức đồng ý.  Thời gian chờ đợi nhà băng ra quyết định này (Yes or No) không nhất định là bao lâu, có thể từ 1 tháng đến 6 tháng, mà cũng có thể kéo dài hơn.

2014 Housing Market Year-End Update

Quận Fairfax chứng minh thị trường nhà năm 2014 khá ổn định. Mặc dù những thông số gần giống như năm 2013, nhưng rõ ràng thị trường khá mạnh. Toàn quận có 13,549 căn nhà bán (phân nửa là nhà Single Houses và phân nửa kia gồm cả condos và townhouses) trong năm 2014, con số này ít hơn năm 2013. 

Fairfax County demonstrated a stable market in 2014.  It was a healthy market although the stats are almost the same to previous year of 2013. There were 13,549 houses sold in 2014, a 10% decrease from 2013, and almost 1/2 of which is single family homes while the other half was comprised of townhouses and condos .

Giá thành trung điểm tăng khoảng 1.1% tới giá $460,000. Giá nhà single houses cao hơn, ở tầm $702,606, và nhà townhouses trung bình ở giá $368,002.  Chủ nhà trung bình nhận được 97.3% giá rao bán.  Các căn nhà nằm trên thị trường lâu hơn năm ngoái.  Trung bình tốn khoảng 45 ngày thay vì 37 ngày trong năm 2013. Điểm này chứng thực rằng số lượng nhà quá thừa thãi trên thị trường trong mùa Xuân và mùa Hè của 2014.

Median sold price still gained 1.1% to $460,000. Single family homes were at $702,606 and Townhouses were averaged at$368,002. Sellers generally got 97.3% of their list price. It took a bit longer for sellers to sell their homes in 2014 than the previous year.  The average days on market was 45 days versus 37 days in 2013. This was a true reflection of the abundant inventory during the spring and the summer of 2014.

Vấn đề vay mượn vẫn gây khó khăn cho người mua nhà, khoảng 13% không vay mượn, 65% mượn theo chương trình vay mượn thông thường, chỉ có 8% sử dụng chương trình do chính phủ bảo đảm.

Những chủ nhà hiểu biết thực tế của thị trường cảm thấy mạnh dạn, nhưng những người mua tìm giá rẻ thì thất vọng vì số lượng nhà gặp khó khăn trả nợ giảm dưới 5%.

Nếu bạn quyết định mua nhà thì có thể yêu cầu Hướng dẫn mua nhà ở đây.  Hoặc bạn có thể email để tìm hiểu chi tiết về thị trường trong khu vực mình ở.

Financing continued to be a challenge for many buyers, 13% of buyers made their purchase in cash (no financing). 65% of buyers used Conventional Financing and only 8% used FHA financing.

It is very encouraging to realistic sellers while it could be challenging for buyers who are looking for good deals. Distressed inventory went way down to less than 5% in the county.

Email now to discover the market update for your own neighborhood.

Northern Virginia Housing Condition Update – Spring 2014

After a slow down of the unusual cold and snowy winter, the housing market in the area is just like the Awakening. It is going strong with $1,130,955,371 in Sales Volume – it is almost 20% increase from the month of April.  There were 3,679 houses entered the market for sale (9% more compared to May 2013), while there were 2,349 houses under contract (8% less compared to May 2013).

The median sold price was $480,000, slightly higher than April 2014 with an average days on the market of 32 days (1 week shy from last month).

Most sellers appear to get 98.6% from list price at an Average Sales Price of $566,044 – a 3.43% increase from last month, and an increase of 10% compared to 5-year Average.

Although the report and analysis are in clear details, every locality is different, even subdivisions are different.  I recently installed a tool for automated home value calculation.  It is an automated tool, so there are still errors. Yet, you can try it on your own and see if you like it: wwwfairfaxhouseprice.com

Statistics from RBINTEL.com

Hãng Mortgage Lớn Giúp Đỡ Tiền Phí Mua Nhà Tịch Thu

Fannie Mae đang tặng chi phí làm giấy tờ (closing costs) cho những người mua nhà mà hãng đã tịch thu và rao bán trên www.homepath.com.

Sự giúp đỡ của hãng này sẽ là 3.5% của tổng giá trị bán của căn nhà trên 27 thị trường.  Để nhận được 3.5% này thì người mua nhà phải thỏa mãn vài điều kiện như là người mua nhà để ở, hợp đồng mua bán phải được nộp vào trước ngày 31 tháng 3 năm 2014, và phải hoàn tất giấy tờ sang nhượng trước cuối tháng 6.  Rất may mắn là Virginia và Maryland nằm trong danh sách này nên đây là 1 cơ hội hiếm có cho những người mua nhà trong vùng.

Bản gốc ở đây: http://realtormag.realtor.org/daily-news/2014/02/14/mortgage-giant-offers-closing-cost-help-reo-buyers

Search homes on MLS: www.DynamicHomeTeam.com

Cập Nhật Thị Trường Nhà Cửa Quận Fairfax

Quận Fairfax tháng vừa rồi có nhà bán hơn tháng Giêng năm 2013 (tổng cộng 1,127 nhà được đưa lên rao bán trong tháng) Tuy nhiên, nó cũng không đủ thỏa mãn nhu cầu nhà cửa trong vùng.  Tỉ số thất nghiệp rất thấp, chỉ có 3.6% vào cuối năm 2013 (www.virginialmi.com).  Quận Fairfax có những ngành nghề chuyên nghiệp, khoa hoc kỹ thuật là chính, và đã cung cấp 10% tổng cộng số việc làm đã phát triển trong tháng.

Giá nhà bình quân của quận Fairfax là $491,144. Người bán đạt được khoảng tỉ lệ rao bán và giá bán thực là 96.4%. Trung bình 1 căn nhà nằm trên thị trường khoảng 58 ngày, đây là chỉ số thấp nhất trong 5 năm qua.

Thị trường nhà vẫn là thị trường của người bán nói chung. Mặt khác, người mua nhà hiện vẫn còn nhiều thắc mắc về thị trường này.  Với sự giúp đỡ của người Realtor, người mua tìm được căn nhà mình mong ước và người bán đạt được ước vọng của mình nhanh chóng hơn.  Những cuộc tranh đấu giá vẫn diễn ra nhưng ở mức độ trung bình hơn trước.

Northern Virginia Housing Market Update – August 2013

Thị trường địa ốc vùng Bắc Virginia (Arlington, Alexandria, Fairfax, 1 phần của Prince William, 1 phần của Loudoun County) là 1 trong những vùng dẫn đầu trên toàn nước Mỹ trong tháng 8, 2013.  Dựa vào thông tin cập nhật của RBIntel.com, thị trường địa ốc ở đây có trung bình 68 căn nhà bán mỗi ngày.  Hầu hết các căn nhà này bán nhanh chóng trong vòng dưới 1 tháng (29 ngày).  Đây là 1 trong thị trường nhà đất rất mạnh trên toàn quốc gia.  Chủ nhà thường lấy được 98% giá bán được so với giá rao bán lúc đầu. Chọn lựa 1 người Realtor phù hợp rất quan trọng để giúp bạn có lợi thế hơn nhiều trong vụ việc bán nhà.

*******************************************************************
Nhiều người tiên đoán rằng chấm lời cao sẽ làm giảm hoạt tính của thị trường nhà đất.  Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng mỗi tầm giá đều có những đặc tính và mấu chốt khác nhau trong thị trường nhà đất.  Người Realtor thích hợp phải là chuyên gia phân tích thị trường và vạch lên được kế hoạch chi tiết để xác định đặt đúng vị trí căn nhà của bạn lên thị trường.

The housing market in Northern Virginia area including Arlington, Alexandria, Fairfax, parts of Prince William, and parts of Loudoun County has been spearheading the whole nation in the month of August. According to the Real Estate Business Intelligence (www.RBIntel.com), we typically have 68 houses sold per day (on an average of 30 days/month).  Most houses for sale are on the market for shy of 1 month (29 days).  This is a very healthy real estate market in the country.  Most owners will net around 98% of their list price.  With the help of the right Realtors, the odd of selling your house will just play towards your advantage.

Many speculators claimed that the increase of interest rate would slow down the real estate activities.  The fact is each price range will have a different approach and expectation of the sale.  The Realtors should be able to analyze the market and come up with appropriate proposal of where the house should be positioned in the market.

Statistic Values YoY MoM
Total Sold Dollar Volume $1,094,493,183 +14.57% -8.41%
Closed Sales 2,052 +12.87% -4.38%
Median Sold Price $470,000 +3.64% -4.07%
Avg Sold Price $533,379 +1.5% -4.22%
Avg Days on Market 29 days -34.09% +16%
Avg Sold to Orig List Ratio 98.24% +1.29% -0.22%

Statistics from www.RBIntel.com

Nâng Cấp Nhà Bếp

Bạn có cảm thấy rất muốn nâng cấp nhà bếp lắm nhưng lại có 1 ngân quỹ chỉ đủ thay cái chậu rửa chén không?  Có rất nhiều phương pháp thay đổi nhà bếp mà không cần phải thay tủ bếp hoặc chạy dây điện cho các bếp núc lại.  Bạn có thể tham khảo 1 vài mẹo vặt của “This Old House” và “HGTV” như sau:

Trang trí màu sắc: Dùng 1 màu sắc mới pha chấm với 1 vài điểm pha màu khác thì bạn có thể sẽ không nhận ra cái nhà bếp cũ của mình.  Với tủ bếp gỗ sậm màu hoặc trắng thì dùng các sắc màu tươi xanh như màu xanh lá non, hoặc tạo 1 tác động thị giác mạnh bằng cách sơn 1 vài điểm trọng tâm (thí dụ cái bán đảo bếp) với màu đậm.  1 miếng đá lát, 1 vài hình sinh động, hoặc vài quả nắm mới ít tốn kém nhưng lại tạo nên 1 cá tính đặc biệt cho nhà bếp.

Ánh sáng: Nhà bếp cần ánh sáng để có chức năng khác nhau, và những ánh sáng tập trung khác nhau có thể tạo nên sự sinh động và hài hòa của mọi vật.  Đèn track hoặc đèn recessed thường đắt tiền nên bạn có thể dùng đèn treo (pendant) trên bán đảo bếp hoặc trên vòi nước bếp và tủ bếp; cũng nên thử để đèn dưới bàn bếp (counter-top)

Thêm kho chứa đồ: Nếu thiếu chỗ để đồ thì bạn có thể thử các móc treo. Nên định vị các móc treo gần bếp nấu hoặc chỗ nào bạn dễ tránh đụng đầu.  Xây sẵn trong bếp thì có thể đắt tiền, nên bạn nên tìm đến những tiệm ngũ kim để tìm các ngăn kéo làm sẵn để chứa đồ, hoặc các bộ đồ nghề làm ngăn nắp cho các tủ bếp.

Bài do Dynamic Home Team phỏng dịch từ Your Home Newsletter của Council of Residential Specialists (CRS).

Tín Dụng và nỗi lo âu

Gần đây, vay mượn tiền mua nhà không được dễ dàng như trước nữa. Tiêu chuẩn vay mượn trở nên chặt chẽ làm nhiều người gặp khó khăn trong vấn đề vay mượn tiền mua nhà. Đây là những bước chuẩn bị bạn cần để mua nhà theo các qui định vay mượn mới.

  • Lấy Bản Báo Cáo Tín Dụng để làm rõ những sai sót. Nếu số điểm tín dụng của bạn thấp hơn 700 nhiều thì nên đình hoãn việc mua nhà lại để có thời gian cải thiện số điểm tín dụng của mình.
  • Hiểu thông suốt thực giá của chủ quyền nhà, có thể có những chi phí bất ngờ như bảo quản, trang trí, và điện nước. Khi bạn tính toán dự án phí tổn để ước đoán số tiền hàng tháng mà bạn có thể trả, đừng quên những món chi phí trên.
  • Chuẩn bị trả tiền đặt cọc ít nhất là 10 cho tới 20 phần trăm.  Không nên liều lĩnh thâm thủng vào ngân quỹ cá nhân dành cho trường hợp khẩn cấp.  Nên chờ đợi cho tới khi nào bạn cảm thấy thoải mái để có được món tiền mặt đặt cọc.
  • Chuẩn bị giấy tờ thuế cũng như giấy tờ chứng minh lương bổng và thu nhập.
  • Nên tìm những chương trình mượn nợ theo quy ước. Cho dù có nhiều rối loạn trong thị trường vay nợ cho người vay có tín dụng dưới trung bình, các nhà băng vẫn có rất nhiều chương trình mượn nợ theo quy ước.
Bài do Dynamic Home Team phỏng dịch từ Your Home Newsletter của Council of Residential Specialists (CRS).

Co-sign: Ký hộ

Co Signer - Should or Should Not?

1 câu hỏi thường gặp trong các gia đình người Việt mua nhà là nếu lương tôi làm không đủ hoặc điểm tín dụng của tôi không đạt tiêu chuẩn thì tôi có người khác ký nợ hộ được không.  Chuyện này xảy ra khá nhiều không chỉ trong cộng đồng người Việt mà cả cộng đồng người Á châu nói chung.

Chuyện ký hộ (co-sign) có những điểm cần lưu ý trước khi đặt bút ký vào những giấy tờ văn bản chính thức như vậy.

Trong bài viết này, tôi cố tình loại trừ cảm tính.  Có nghĩa là lòng tin, tình thương yêu hỗ trợ lẫn nhau, tình gia đình, uy tín được để cho các bạn tự quyết định.  Tôi chỉ muốn phân tích vấn đề thực tế và luật định mà thôi.

  • Ký vay nợ hộ: (Loan Co-sign)

Khi bạn ký 1 văn bản hay 1 hợp đồng chính thức mượn nợ thì chủ nợ (trong trường hợp này là nhà băng) sẽ dựa vào bản đơn xin vay mượn (loan application) của người ký nợ mà cho vay tiền. Nếu bạn ký cùng với 1 người khác thì cả 2 người đều chịu trách nhiệm trả nợ đầy đủ và đúng hạn cho chủ nợ.  Nếu không thì tín dụng cả 2 người đều bị ảnh hưởng xấu, và khi chủ nợ đòi nợ thì đòi cả 2 người nên những tài sản riêng của cả 2 người đều có thể bị chủ nợ đòi tịch thu để trừ nợ.

Còn nếu bạn ký hộ người khác để họ mua nhà thì rõ ràng là không có lợi rồi – nếu họ không trả tiền nhà đầy đủ và đúng hạn thì chủ nợ cứ theo một mình bạn mà đòi thôi.  Người bạn ký hộ không bị ảnh hưởng gì về tín dụng hết.  Và tài sản cá nhân của bạn sẽ được chủ nợ để mắt tới.

  • Ký vay nợ hộ và có chủ quyền (Loan & Title Co-sign)

Trong trường hợp này thì tương đối là công bằng hơn vì bạn ký tên mượn nợ (loan) và bạn có tên làm chủ quyền nhà (legal owner on deed). Nếu người bạn giúp không trả tiền đúng hạn và đầy đủ thì tín dụng của bạn cũng vẫn bị ảnh hưởng xấu như trường hợp trên thôi.  Và tài sản của bạn cũng bị chủ nợ để ý tới trong trường hợp chủ nợ đi đòi nợ.  Chỉ có 1 điều an ủi là bạn có 1 phần sở hữu của căn nhà trên giấy tờ hợp pháp.  Và nó có là điều tốt hay không thì còn tùy vào tình hình thị trường nữa.  Nếu giá nhà trên thị trường ở chiều hướng đi lên thì bạn không phải lo lắng nhiều (ngoại trừ tín dụng xấu), còn ngược lại thì không thuận lợi gì hết.

Tóm lại, ngoài những cảm tính mà bạn phải xem xét, bạn cần cân nhắc 1 số chuyện khác như tiền down payment của họ cao không (thí dụ họ down 30% thì mình ít lo trong tình hình này của thị trường).  Đương nhiên mình ráng có tên trên chủ quyền nhà luôn cho đỡ lo hơn. Và quan trọng nhất là mình phải hiểu những gì mình ký là đúng những mục đích đó.  Đừng ký những gì mình không hiểu.

Cuối cùng: nếu mình làm được thì giúp, nhưng nếu không được thì cũng không sao đâu. Đừng buồn bản thân mình.  It is Okay to say No!